Qu’est ce qu’une SCPI ?
définition SCPI
Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un véhicule de gestion collectif en immobilier. Egalement appelées « Pierre Papier », les SCPI ont pour objet l’acquisition et la gestion de biens immobiliers (bureaux, commerces, hôtels…) qui permettent d’assurer aux associés une distribution régulière de revenus.
Les SCPI sont gérées par des Sociétés de Gestion agréées par l’AMF.
les différents types de SCPI
Il existe plusieurs types de SCPI : les SCPI de rendement, les SCPI fiscales et les SCPI de plus-values.
Les SCPI de rendement fournissent un revenu régulier. Elles peuvent être investies dans de l’immobilier de bureau, de commerce, dans l’hôtellerie, dans des résidences gérées, que ce soit en France ou bien à l’étranger.
Les SCPI fiscales permettent de profiter d’une réduction d’impôt en fonction de la loi fiscale correspondante. On retrouve ainsi des SCPI adossées à chaque loi fiscale : SCPI Pinel, SCPI Malraux, SCPI déficit foncier…
Les SCPI de plus-values ou de capitalisation n’ont pas vocation à distribuer de revenus comme les SCPI de rendement. La performance passe par la valorisation du patrimoine. La SCPI achète des actifs décotés qui permettront de générer une plus-value au terme.
la fiscalité des SCPI
Les SCPI sont des véhicules fiscalement transparents. Ce n’est donc pas la SCPI qui sera assujettie à l’impôt, mais l’associé porteur de parts directement. Les revenus générés par les SCPI sont essentiellement des revenus fonciers. Des revenus financiers sont également distribués à la marge. Les revenus sont soumis au barème de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
Les plus-values réalisées lors de la vente des parts de SCPI sont imposables à l’impôt sur les plus-values immobilières.
Quels sont les avantages de la SCPI ?
Investir dans des parts de SCPI permet de diversifier ses placements dans l’immobilier, mais de manière beaucoup plus souple qu’un investissement dans de l’immobilier en direct. Les avantages de la « pierre papier » sont nombreux.
Tout d’abord, la gestion de la SCPI est assurée par la Société de Gestion. Il n’y a donc aucun souci de gestion, la Société de Gestion gère les locataires, contentieux, travaux, …
La SCPI est beaucoup plus accessible qu’un bien immobilier en direct. Le prix de la part est en général fixé entre 100€ et 1000€ en fonction des SCPI, ce qui permet d’ajuster son placement en fonction de ses capacités, et de le compléter son patrimoine dans le temps.
Les SCPI permettent d’investir sur une classe d’actif peu accessible aux épargnants privés : l’immobilier tertiaire. Et ainsi de bénéficier des revenus attractifs que cette classe d’actif génère.
L’investissement en parts de SCPI est totalement mutualisé. En effet, l’investisseur se retrouve associé d’un portefeuille de plusieurs dizaines voire centaines d’immeubles et de locataires. Ce qui est impossible avec l’immobilier direct. Cette mutualisation permet d’assurer un revenu stable aux associés.
La SCPI est un excellent outil de transmission de patrimoine. En effet, l’investissement est divisible en parts ce qui permet de faciliter les donations ou successions en évitant les problèmes d’indivisions que l’on peut rencontrer avec un bien en direct. Il est également possible d’optimiser la transmission en démembrent les parts de SCPI. Le principe sera de donner la Nue-Propriété des parts et d’en conserver l’Usufruit et donc les revenus. Lors de la succession, les héritiers récupèrent ainsi la pleine propriété. Les droits de succession sont payés au moment de la donation et portent donc uniquement sur la valeur de la Nue-Propriété.
Les avantages de la SCPI selon le mode d’investissement
Les avantages de la SCPI à crédit
Il est possible d’acquérir des parts de SCPI à crédit. Pour ce faire, l’investisseur va effectuer une demande de financement auprès d’un établissement bancaire. Une fois le financement obtenu, les parts de SCPI achetées et le montage mis en place, l’investisseur va chaque mois rembourser la banque et encaisser des loyers. Il y aura ce qu’on appelle un effort d’épargne (mensualité de crédit moins loyer encaissé). Il y a plusieurs avantages d’effectuer un investissement SCPI à crédit.
Tout d’abord, le fameux effet de levier du crédit. Au lieu de financer la totalité de l’investissement, l’investisseur ne va participer qu’à une partie de la constitution du capital. L’autre partie étant financée par les loyers encaissés venant de la SCPI. De plus, fiscalement l’investisseur va pouvoir déduire 100 % des intérêts d’emprunt générés par soin crédit ce qui va faire diminuer le bénéfice foncier lié aux loyers de la SCPI.
Les avantages de la SCPI au comptant
Acheter des parts de SCPI au comptant va présenter de nombreux avantages pour l’investisseur. Investir au comptant est l’investissement le plus « classique » en SCPI. Un investisseur disposant de liquidités va acheter des parts de SCPI et donc générer des revenus complémentaires.
L’avantage de ce type d’investissement et de créer des revenus complémentaires sans soucis de gestion, à date fixe (trimestriellement ou mensuellement) et avec des rendements intéressants. L’investissement SCPI au comptant permet également de diversifier son patrimoine sur une classe d’actif immobilière différente de l’immobilier classique. Certains investisseurs vont se servir de la SCPI comme une alternative aux fonds euros.
Exemple d’investissement SCPI au comptant: 100 000 euros investi. L’investisseur va encaisser environ 5% par an soit environ 416 euros par mois.
Les avantages de la SCPI en démembrement
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Les avantages de l’investissement en nue propriété
Il est possible de démembrer des parts de SCPI de manière viagère ou temporaire. Le démembrement temporaire va permettre au nue propriétaire de bénéficier d’une décote qui va dépendre de la durée du démembrement. L’investissement en SCPI en nue-propriété va permettre de sortir le montant investi de l’assiette taxable de l’IFI.
De plus, le nue-propriétaire ne va encaisser de loyers durant la période de démembrement ce qui va lui permettre de ne pas être fiscalisé. L’investissement en nue-propriété est adapté aux personnes ayant une problématique IFI et/ou une tranche marginale élevée.
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Les avantages de l’investissement en usufruit
L’investissement en démembrement temporaire en usufruit va présenter plusieurs avantages pour une entreprise fiscalisée à l’impôt sur les sociétés. L’entreprise qui investit va acheter des parts de SCPI avec une décote importante et va encaisser durant la période de démembrement l’intégralité des loyers basés sur le prix des parts en pleine propriété. Plusieurs avantages à cela.
Tout d’abord, l’investissement va être amorti comptablement ce qui va permettre à l’entreprise de le passer en charge. L’investissement en usufruit SCPI va donc être beaucoup plus rentable que n’importe quel produit de gestion de trésorerie bancaire. Effectivement l’avantage de l’usufruit SCPI est sont rendement (pouvant aller jusqu’à 6%).
Les avantages de la SCPI en assurance-vie
L’assurance-vie est l’enveloppe fiscale préférée des Français. Pour rappel, le capital investi dans un contrat d’assurance-vie n’est jamais taxé, ce sont les intérêts qui sont taxés. Au bout de 8 ans, l’investisseur va bénéficier d’un abattement pouvant aller jusqu’à 9 200 euros pour un couple. Dans un contrat d’assurance-vie on peut investir dans du fonds euros et des unités de compte. Il est possible d’investir également en SCPI.
L’avantage de la SCPI dans l’assurance va être tout d’abord la fiscalité. Effectivement, au lieu d’être fiscalisé à la tranche marginale plus prélèvements sociaux c’est la flat taxe à 30% qui sera appliquée. De plus, l’autre avantage est que l’assureur porte le risque de liquidité, car il possède indirectement les parts. Attention tout de même à la structure des frais en assurance-vie (frais d’entrées du contrat, frais liés à la SCPI et frais de gestion). Enfin l convient de faire attention à la manière dont sont réinvesti les loyers dans le contrat (sur le fond euros ou en part de SCPI).
Les avantages de la SCPI Pinel
La loi Pinel permet d’obtenir une réduction d’impôt sur le revenu en investissant dans de l’immobilier neuf. Avec un engagement de location minimum de 6 ans, il est possible d’obtenir une réduction d’impôt de 12 à 21%. (12% sur 6 ans, 18% sur 9 ans, 21% sur 12 ans). L’investissement en Pinel se fait le plus souvent dans un appartement entier classique sur plan.
Il est également possible de profiter des avantages de la SCPI et du Pinel dans le même investissement, c’est la SCPI Pinel. Le principe est le même que sur une SCPI de rendement classique (mutualisation des investissements) mais appliqué sur des immeubles neufs. La société de gestion va donc acquérir plusieurs biens immobiliers et l’investisseur va acheter des parts de la SCPI et obtenir des loyers (environ 2,5%) et une réduction d’impôt.
Les avantages de la SCPI de rendement
Investir en SCPI de rendement va permettre à l’investisseur de profiter de nombreux avantages. Tout d’abord, les SCPI de rendements vont réaliser des investissements dans de l’immobilier professionnel (bureaux, commerce, clinique…).
Ce type d’immobilier est un marché beaucoup plus « sain » que l’immobilier d’habitation classique. De plus, la SCPI de rendement est le type de SCPI le plus rentable du marché (comparé à de la SCPI Pinel par exemple). Un des nombreux avantages de la SCPI de rendement est aussi sa facilité de gestion par rapport à de l’immobilier en direct.
La société de gestion s’occupe de tout à savoir, trouver des biens immobiliers, trouver des locataires, encaisser les loyers, provisionner de l’argent pour les travaux, revendre éventuellement les biens. Les loyers sont versés nets de toute charge comme la taxe foncière, les frais de gestion de la société de gestion, les travaux, les assurances.
Les avantages de la SCPI par rapport à un investissement immobilier classique
La SCPI présente de nombreux avantages par rapport à un achat immobilier classique dans un appartement ou une maison. Tout d’abord les SCPI investissent dans de l’immobilier professionnel qui est un marché plus porteur sur le long terme. Les rendements sont meilleur en SCPI par rapport à l’immobilier classique. Le risque est plus faible, du fait de la mutualisation du risque sur un grand nombre de bien immobilier et un grand nombre de locataire. Enfin, grâce à la SCPI, l’investisseur se décharge de toute gestion. La société de gestion s’occupe de tout.
Les avantages de la SCPI en cas de succession
En cas de succession, la SCPI a de nombreux avantages. Le principal avantage de la SCPI en cas de succession va être d’éviter les problèmes d’indivision. En effet, les héritiers vont pouvoir choisir de conserver toute leur part, les revendre ou n’en revendre qu’une partie. Les parts de SCPI valant entre 100 et 1100 euros la part selon les SCPI, il est très facile de les diviser à parts égales entre les héritiers.
Prenons l’exemple d’une succession avec un capital de 300 000 € à diviser entre trois héritiers. Dans le cas ou ce capital est sur un seul bien immobilier, les héritiers devront rester en indivision ou revendre le bien alors que si les 300 000 € sont investis en SCPI, chaque héritier pourra choisir ce qu’il fait des parts sans problème d’indivision.
Pour en savoir plus sur les SCPI, vous pouvez consulter le site de Portail SCPI
